Como tratar a INADIMPLÊNCIA em condomínio

Código Civil, 
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 1º - O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

A inadimplência é um problema que assola a maioria esmagadora dos condomínios.

De um lado, os adimplentes que não se conformam em arcar com as despesas dos maus pagadores.

Do outro, podem ocorrer duas situações distintas.

Na primeira, tem aquele devedor ocasional, que está apenas passando por um problema financeiro pessoal temporário e por esse motivo, deixa de pagar a taxa de condomínio.

Na segunda, temos o devedor contumaz, aquele que está sempre com a taxa condominial atrasada, mas nunca deixa de aparecer com uma sacolinha de compras a tira-colo ou usar o salão de festas pra se divertir.

Tal atitude, é evidente que irrita á todos que pagam suas contribuições em dia, deixando o clima pesado.

Afinal, quem paga em dia – a grande maioria dos condôminos – não fica nada satisfeita em ter que arcar também com as despesas daqueles que não honram seus compromissos.

O problema é que quanto maior for a inadimplência, maior será o fracasso da administração do condomínio.

Todavia, existem alternativas pra tentar solucionar o problema.

CONSCIENTIZAÇÃO DOS MORADORES: é necessário que todos os moradores entendam como funciona a parte financeira do condomínio. Campanhas, cartazes, conversas frequentes entre o síndico e os moradores informando detalhes sobre as despesas condominiais, podem contribuir para a redução da inadimplência;

ADEQUAÇÃO AO PADRÃO: a administradora e/ou o síndico devem ter em mente o padrão de vida social dos moradores, a fim de evitar a inadimplência. Sendo assim, não e possível cobrar uma taxa condominial exorbitante, se os moradores não tem capacidade financeira para arcar com tal despesa. As necessidades condominiais devem estar de acordo com o perfil sócio-econômico dos moradores e com aquilo é que fundamental para o funcionamento adequado para a conservação e manutenção do condomínio;

ACORDO: a primeira coisa que a administradora ou o síndico podem e devem tentar é o acordo amigável. Saber os reais motivos da inadimplência, e oferecer formas para sanar a dívida;

AÇÃO JUDICIAL: após as tentativas anteriores não surtirem o efeito desejado, não há outra via para solucionar o problema, a não ser uma ação judicial.

ASSEMBLÉIA ORDINÁRIA E EXTRAORDINÁRIA

A assembléia constitui-se em reunião formal dos condôminos de um edifício ou conjunto deste, convocadas nos moldes e prazos previstos na Convenção Condominial. A assembléia poderá ser ordinária ou extraordinária. 

A assembléia ordinária ocorrerá uma vez ao ano (conforme disposto no artigo 24 da Lei 4.591/64) e terá como principal finalidade a aprovação das verbas destinadas a cobrir as despesas normais necessárias ao funcionamento do condomínio para o exercício, podendo ser incluídos outros itens na pauta da convocação. 

Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.

Nesta assembléia, no tocante a aprovação do orçamento anual ordinário o inquilino poderá participar sem procuração (conforme Lei 9.267/96 que acresceu o parágrafo 4º no artigo 24 da Lei 4.591/64). 

§ 4º Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.

A assembléia extraordinária, poderá ser convocada sempre que os interesses gerais exigirem (artigo 25 da Lei 4.591/64). Ressalta-se que as propostas para modificação da convenção só poderão ser realizadas nesta modalidade de assembléia (parágrafo único, artigo 25 da Lei 4.591/64). 

Art. 25. Ressalvado o disposto no § 3º do art. 22, poderá haver assembléias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo do condomínio, sempre que o exigirem os interêsses gerais.

A assembléia especial só será realizada quando ocorrer sinistro total ou que destrua mais de 2/3 da edificação ou para decisão sobre demolição e reconstrução , ou alienação do imóvel por motivos de condenação devido a insalubridade ou insegurança (artigo 14 da Lei 4.591/64).

Art. 14. Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembléia especial, e deliberarão sôbre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quorum mínimo de votos que representem metade, mais uma das frações ideais do respectivo terreno.

Infelizmente a maioria dos moradores não comparece nas assembleias.

Esquecem que a participação é importante e 

fundamental para uma boa administração.

Uso de Procurações em Assembleias

A princípio, o uso de procurações em Assembleias, é regido pelo Código Civil nos artigos 654, 657 e 1335, inciso III.

Com as atribulações da vida diária, a grande maioria não se interessa em participar, podendo nesse caso, optar em ser representado mediante o uso de procuração.

Assim, para fazer externar suas vontades e opiniões, o condômino pode valer-se de um representante de sua confiança, um procurador que deverá ser constituído por meio de instrumento próprio.

Entre as muitas dúvidas relacionadas com a legalidade das procurações para representar o dono do imóvel em assembleias ou deliberações condominiais, uma delas é quanto à necessidade ou não das assinaturas das procurações serem reconhecidas por cartório.

Nesse caso, se a Convenção Condominial ou o Regimento Interno não impuserem tão obrigação, ela torna-se desnecessária.

Outro importante item a ser observado é que o síndico NÃO pode valer-se do uso de procurações para votar em assuntos do seu interesse, como por exemplo, a aprovação das contas do seu mandato.

Para evitar situações desagradáveis, é interessante que conste na Convenção e no Regimento as limitações quanto ao uso de procurações, tais como: número máximo de procuração por pessoa, exigência ou não de firma reconhecida, proibição do síndico ou conselheiro ser procurador, entre outros.

Concluindo, o uso de procurações em assembleia está sempre condicionado ao previsto na Convenção, no Regimento e no Código Civil, devendo-se sempre observar o princípio da boa-fé, ética e moral.

GARAGEM

Dentre todos os problemas existentes em um condomínio, a garagem é um dos itens que causa polêmica.

É importante salientar que há duas situações distintas a serem enfrentadas pelo síndico e condôminos em casos de roubos e furtos (neste contexto, incluem-se veículos, motos e bicicletas):

1. Quando o condomínio dispõe de sistemas de seguranças, tais como alarme, câmeras de vigilância, cerca elétrica e/ou funcionários contratados para fazer rondas, vale a regra jurisprudencial, ou seja, o condomínio torna-se responsável pelos danos ocorridos dentro do espaço físico onde estes equipamentos estão instalados e o funcionário trabalha. Isso porque caracteriza que o condomínio assumiu a obrigação de guardar e zelar pela segurança dos bens ali dispostos;
2. Quando não há nenhum sistema de segurança, é necessário verificar o que dispõe a Convenção e o Regulamento Interno do Condomínio, a fim de saber quais atitudes poderão ser tomadas.

Também pode ser decido a contratação de um seguro para o caso de roubos e furtos, assim o síndico poderá acionar a seguradora na ocorrência de um sinistro.

A regra jurisprudencial geral é que na Convenção e no Regulamento Interno do condomínio, deve constar os casos em que o condomínio se responsabiliza dos danos ou furto nas suas áreas comuns. Dessa maneira, é que ele será condenado a indenizar. Do contrário, é problema á vista e muita polêmica.

Denis Danoso conclui, em artigo relacionado ao tema aqui discutido, que só é reconhecida a responsabilidade do condomínio por fatos ilícitos ocorridos em áreas comuns quando for prevista na Convenção de Condomínio, "pois a socialização do prejuízo sofrido por um dos integrantes do grupo onera a todos, de tal modo que é preciso que todos, ou a maioria exigida, estejam conscientes dessa obrigação e a ela tenham aderido" (1 - vide referência no fim do post)

Sendo assim, para determinar a reponsabilidade ou não do condomínio, deve-se analisar o caso concreto, a Convenção e o Regulamento Interno.

 

PORTÃO: Geralmente os portões eletrônicos podem causar alguns acidentes, por falha mecânica ou mau uso.

1. Quando o motorista se aproveita do portão aberto, e ele se fecha, danificando tanto o portão, quanto o veículo, a responsabilidade pelo conserto do portão e do veículo, é do próprio motorista;
2. Quando o motorista abre o portão e o porteiro fecha, a responsabilidade pelos danos causados no portão e no veículo, é do condomínio;
3. Quando houver dúvidas sobre quem causou o dano, o ônus da prova cabe ao reclamante.

VISITANTES: o ideal é que os visitantes NÃO estacionem seu veículo nas dependências do condomínio.

Geralmente a Convenção e o Regulamento Interno do condomínio já tem em seu conteúdo, regras específicas para essa situação.

1. Caso o síndico permita que um visitante estacione o carro na garagem do condomínio, e ocorra um acidente, os condôminos interessados, podem acionar a Justiça e pedir o ressarcimento dos danos.
2. O mesmo ocorre com aquele condômino que permitir seu visitante de estacionar o veículo na garagem e este vier a causar algum tipo de acidente, como por exemplo batida em outro veículo, dano no portão ou mesmo atropelamento de uma pessoa. Neste caso, o responsável direto é o condômino que permitiu a entrada do veículo do visitante, e portanto, será ele o responsável pela reparação dos danos causados.
3. Além disso, permitir a entrada de veículos de visitantes, pode comprometer a segurança do condomínio.

RESPEITE A REGRAS DO SEU CONDOMÍNIO E

EVITE ACIDENTES E PROBLEMAS DESNECESSÁRIOS

DANOSO, Denis. Responsabilidade civil extracontratual do condomínio edilício – A responsabilidade por furto ou roubo e por danos causados a terceiros. 

Convivência

A convivência no condomínio é um dos temas que estão entre os maiores problemas enfrentados entre moradores e também pelo(a) síndico(a), que deve ter um bom jogo de cintura para lidar e resolver esse tipo de conflito.

Esse assunto envolve a compreensão de todos, afinal é preciso haver um equilíbrio saudável entre os direitos e deveres que necessariamente, precisam ser cumpridos para que a convivência seja harmoniosa.

Viver, conviver e sobreviver em condomínio não é tarefa fácil.

Requer flexibilidade, educação, cortesia, tolerância, diálogo, enfim uma série de atitudes para atingir um resultado satisfatório para todos que dividem um espaço comum.

Nesse ponto, é muito importante que todo morador tenha em mãos o Regulamento Interno e a Convenção do Condomínio para ter conhecimento das regras e evitar cometer alguma infração, que poderá resultar em multa, além de uma punição mais severa, como no caso de se apurar algum tipo de responsabilidade civil ou criminal, conforme previsto no artigo 21, da Lei nº LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

Art. 21. A violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria Convenção ou no Regimento Interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.

Tente sempre se colocar no lugar do outro e imaginar a situação ao contrário, antes de partir para o ataque.

A briga de hoje, pode resultar numa inimizade para o resto da vida.

E ter que conviver com alguém que representa uma ameça diária, definitivamente não é a melhor maneira de compartilhar o espaço comum.

Escolha buscar uma solução que seja boa para todos os envolvidos, pois um acordo é sempre mais interessante do que um conflito interminável.

Já imaginou acordar, e logo cedo se deparar com o vizinho com quem você brigou no dia anterior????

Estraga o dia de qualquer um.

Sendo assim, pense muito bem antes de tomar qualquer atitude.

O que deve prevalecer para que a convivência seja agradável é a política da boa vizinhança e o respeito, item também previsto na mesma Lei mencionada acima, no artigo 19.

Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interêsses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.