Guia de sobrevivência em assembléias

Caro leitor:

Participar de uma assembléia de condomínio requer disposição, tolerância e muita paciência.

Tomar um litro de suco de maracujá antes, pode ajudar, rsrsrsrs.

Brincadeiras á parte, existem psicólogos que já pesquisaram sobre o que acontece nessas horas, que levam as pessoas aos extremos.

Que razões levam as assembleias a causar tamanho desconforto nas pessoas, que elas preferem se manter a quilômetros de distância????

Seriam apenas alguns determinados assuntos????

Seria a condução errada do presidente da mesa????

Seria a inexperiência ou falta de informação do síndico???

No geral, um dos assuntos que mais causa polêmica é aquele que envolve o dinheiro do condômino: seja para um obra nova, ou para a manutenção e conservação, ou ainda pior, a prestação de contas.

Com certeza, quando o assunto envolve dinheiro, ele é o campeão da discórdia.

O problema torna-se ainda maior, quando exatamente por esse motivo, a maioria se afasta e não participa, deixando a minoria decidir o destino de todos.

E o pior é que nem sempre quem participa são as pessoas mais competentes para deliberar e aprovar a pauta da famigerada assembléia.

Seguem algumas dicas, para tentar amenizar o "sofrimento" de participar de uma assembleia:

1º - Tenha em mente que os assuntos são coletivos, isto é, a votação deve girar em torno do bem comum, e nunca de interesses pessoais;

2º - Procure ser claro e objetivo. Se o assunto for polêmico, procure conversar com o síndico antes ou após a assembléia, para tentar encontrar a solução. Caso não seja possível, seja breve, pois todos os participantes tem o direito de se manifestar também;

3º - Se você tem um problema, seja criativo e apresente uma solução;

4º - Vá com a intenção de contribuir e não de tumultuar;

5º - Seja sempre cordial;

6º - Tenha em mente que discussões não são a melhor maneira de resolver as coisas. Por isso, respire fundo e mantenha a calma na hora de se manifestar.

INCÊNDIO

Olá amigos, leitores e visitantes:

Nas minhas andanças pela Internet, encontrei no blog da minha amiga LANE, http://corujaessencia.blogspot.com.br/, um post super importante sobre segurança.

O texto aborda o tema INCÊNDIO. Confira abaixo e depois passe para conhecer o blog mencionado acima. Com certeza vai encontrar outros posts interessantes e muita informação.

Para que exista o fogo é necessário alguns elementos que irão formar o Tetraedro do fogo que são:

Calor - Energia que eleva a temperatura de um material, gerada por um processo físico ou químico. 

Combustível - Material que queima alimentando a combustão, propagando o fogo.

Comburente - Elemento que permite a combustão. Normalmente é o oxigênio.
Reação em Cadeia - Ocorre quando o fogo se auto-alimenta, mantendo o processo de combustão.

Possuímos alguns agentes extintores que são:

Pó Químico: Quebra a reação em cadeia, interrompendo o processo de combustão. Há várias composições de pós, divididas em tipo BC (líquidos inflamáveis e energia elétrica); ABC (múltiplo uso, polivalente, para fogo em sólidos, líquidos inflamáveis e eletricidade); e D (metais combustíveis)

Compostos Halogenados - Compostos químicos que provocam a quebra da reação em cadeia. Também agem por abafamento. Não danificam equipamentos eletrônicos sensíveis. São aplicáveis para as classes de fogo A, B e C.

Gás Carbônico (CO2) - Age por abafamento, e por resfriamento em ação secundária. É um gás sem cheiro, sem cor e não conduz eletricidade, sendo recomendado na extinção de fogo classes B e C. É asfixiante e por isso deve-se evitar o seu uso em ambientes pequenos.

Espuma Mecânica - Age primeiro por abafamento e de forma secundária por resfriamento. Quando a espuma é do tipo AFFF, o líquido drenado forma um filme aquoso na superfície do combustível, dificultando a reignição. É ideal para extinguir fogo classe B. Também é eficiente na extinção de fogo classe A.

Água - Age inicialmente por resfriamento. Sua ação por abafamento ocorre devido à sua capacidade de transformação em vapor, na razão de 1 litro de água para 1.500 litros de vapor. Específico para classe A.

Classes de Incêndio:

Classe A: Incêndio envolvendo combustíveis sólidos comuns, como papel, madeira, pano, borracha.

É caracterizado pelas cinzas e brasas que deixam como resíduos e por queimar razão do seu volume, isto é, a queima se dá na superfície e profundidade. 

Classe B: Incêndio envolvendo líquidos inflamáveis, graxas e gases combustíveis. É caracterizado por não deixar resíduos e queimar apenas na superfície exposta e não em profundidade.

Classe C: Incêndio envolvendo equipamentos energizados. É caracterizado pelo risco de vida que oferece.

Classe D: Incêndios envolvendo metais combustíveis pirofóricos (magnésio, selênio, antimônio, lítio, potássio, alumínio fragmentado, zinco, títânio, sódio, zircônio. É caracterizado pela queima em altas temperaturas e por reagir com agentes extintores comuns (principalmente os que contenham água).

Classe K: Fogos envolvendo materiais líquidos e sólidos como óleos e gorduras de substâncias comestíveis tendo como exemplo de ambiente as cozinhas industriais. Esta norma passou a vigorar em 1999 pela NFPA e ainda não é muito conhecida. É caracterizado pela queima em altas temperaturas e por reagir violentamente com água, podendo causar estragos maiores dependendo de sua magnitude.

" O Incêndio só acontece onde a prevenção falha, 

é nossa obrigação zelar e cuidar para que isso não aconteça 

pois um incêndio pode ter consequências catastróficas."

 Postagem de Eduardo Mendes em Segurança, Nosso Compromisso!

SUGESTÃO: 

Peça ao síndico do seu condomínio,

para convidar a empresa de manutenção de extintores,

para dar uma palestra sobre incêndios, 

segurança e manuseio de extintores.

Prevenção pode salvar vidas.

GARAGEM

Dentre todos os problemas existentes em um condomínio, a garagem é um dos itens que causa polêmica.

É importante salientar que há duas situações distintas a serem enfrentadas pelo síndico e condôminos em casos de roubos e furtos (neste contexto, incluem-se veículos, motos e bicicletas):

1. Quando o condomínio dispõe de sistemas de seguranças, tais como alarme, câmeras de vigilância, cerca elétrica e/ou funcionários contratados para fazer rondas, vale a regra jurisprudencial, ou seja, o condomínio torna-se responsável pelos danos ocorridos dentro do espaço físico onde estes equipamentos estão instalados e o funcionário trabalha. Isso porque caracteriza que o condomínio assumiu a obrigação de guardar e zelar pela segurança dos bens ali dispostos;
2. Quando não há nenhum sistema de segurança, é necessário verificar o que dispõe a Convenção e o Regulamento Interno do Condomínio, a fim de saber quais atitudes poderão ser tomadas.

Também pode ser decido a contratação de um seguro para o caso de roubos e furtos, assim o síndico poderá acionar a seguradora na ocorrência de um sinistro.

A regra jurisprudencial geral é que na Convenção e no Regulamento Interno do condomínio, deve constar os casos em que o condomínio se responsabiliza dos danos ou furto nas suas áreas comuns. Dessa maneira, é que ele será condenado a indenizar. Do contrário, é problema á vista e muita polêmica.

Denis Danoso conclui, em artigo relacionado ao tema aqui discutido, que só é reconhecida a responsabilidade do condomínio por fatos ilícitos ocorridos em áreas comuns quando for prevista na Convenção de Condomínio, "pois a socialização do prejuízo sofrido por um dos integrantes do grupo onera a todos, de tal modo que é preciso que todos, ou a maioria exigida, estejam conscientes dessa obrigação e a ela tenham aderido" (1 - vide referência no fim do post)

Sendo assim, para determinar a reponsabilidade ou não do condomínio, deve-se analisar o caso concreto, a Convenção e o Regulamento Interno.

 

PORTÃO: Geralmente os portões eletrônicos podem causar alguns acidentes, por falha mecânica ou mau uso.

1. Quando o motorista se aproveita do portão aberto, e ele se fecha, danificando tanto o portão, quanto o veículo, a responsabilidade pelo conserto do portão e do veículo, é do próprio motorista;
2. Quando o motorista abre o portão e o porteiro fecha, a responsabilidade pelos danos causados no portão e no veículo, é do condomínio;
3. Quando houver dúvidas sobre quem causou o dano, o ônus da prova cabe ao reclamante.

VISITANTES: o ideal é que os visitantes NÃO estacionem seu veículo nas dependências do condomínio.

Geralmente a Convenção e o Regulamento Interno do condomínio já tem em seu conteúdo, regras específicas para essa situação.

1. Caso o síndico permita que um visitante estacione o carro na garagem do condomínio, e ocorra um acidente, os condôminos interessados, podem acionar a Justiça e pedir o ressarcimento dos danos.
2. O mesmo ocorre com aquele condômino que permitir seu visitante de estacionar o veículo na garagem e este vier a causar algum tipo de acidente, como por exemplo batida em outro veículo, dano no portão ou mesmo atropelamento de uma pessoa. Neste caso, o responsável direto é o condômino que permitiu a entrada do veículo do visitante, e portanto, será ele o responsável pela reparação dos danos causados.
3. Além disso, permitir a entrada de veículos de visitantes, pode comprometer a segurança do condomínio.

RESPEITE A REGRAS DO SEU CONDOMÍNIO E

EVITE ACIDENTES E PROBLEMAS DESNECESSÁRIOS

DANOSO, Denis. Responsabilidade civil extracontratual do condomínio edilício – A responsabilidade por furto ou roubo e por danos causados a terceiros. 

Entendendo as despesas do condomínio

Uma das maiores dificuldades e dúvida dos condôminos, e ás vezes, até de um síndico iniciante e inexperiente, é entender as despesas do condomínio.

Existem duas categorias distintas: Despesas ordinárias e extraordinárias.

DESPESAS ORDINÁRIAS: são todas aquelas necessárias a conservação e manutenção das áreas comuns do condomínio.

Para entender, basta você associar com as suas despesas pessoais fixas, ou seja, aquelas que você precisa pagar todo mês, tais como: luz, água, telefone, gás, combustível, mercado, escola, etc.

São despesas comuns á todos os moradores, inclusive os locatários.

DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS: são todas aquelas despesas que não fazem parte do dia-a-dia do condomínio.

Podem ocorrer por uma fatalidade, do tipo, rompimento de um cano.

Pode ser para agregar mais valor ou embelezar o condomínio, como no caso de uma pintura.

Ou ainda, podem ser obras e reformas que interessam ao bem comum.

São despesas que surgem em virtude de algum imprevisto, podendo requerer um reparo ou conserto urgente ou não, dependendo da situação.

Abaixo tem um quadro exemplificativo dessas despesas, para melhor entendimento.

DESPESAS ORDINÁRIAS	DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS
Pintura de partes comuns	Pintura da fachada
Despesas regulares com funcionários	Indenizações trabalhistas
Consumo de água, luz, gás, etc	Reforma e ampliações
Manutenção e conservação de elevador, piscina, jardim, etc	Aquisição e instalação de sistema de segurança
Material de limpeza	Projetos de paisagismo e decoração
Honorários de administradora	Fundo de obras
Seguro	Fundo de reserva

A Lei dos Condomínios não se manifesta expressamente sobre a divisão entre as despesas ordinárias e extraordinárias. É a Lei do Inquilinato que se pronuncia sobre a questão.

Se ainda você tem dúvidas sobre esse assunto, deixe seu comentário, que eu respondo, ok.

TIPOS DE SÍNDICO(A)

Que tipo de síndico é você? Sim! O seu perfil é fundamental para que sua administração seja bem sucedida, aceita pelos condôminos e, acima de tudo, seja eficiente.

Então confira abaixo o perfil que se encaixa ao seu jeito de administrar, dicas de especialistas e outras sobre como mudar atitudes que podem prejudicar sua gestão.

Não se esqueça! Os perfis sugeridos são apenas ilustrativos, nós queremos que isso gere uma reflexão e que, a partir dela, surjam atitudes e pensamentos que irão lhe ajudar nesse trabalho difícil, mas gratificante.

CENTRALIZADOR - “Deixa que isso eu resolvo”:

O síndico que se encaixa nesse perfil gosta de resolver as coisas do condomínio sozinho, para agilizar os processos ou porque acredita que essa é mesmo a melhor maneira. Não tem o hábito de consultar os condôminos em reuniões e nem procura a administradora ou o Conselho para ter outras visões sobre a mesma questão. Ganha na agilidade. Perde pela falta de participação e algumas vezes, acaba desrespeitando a convenção e a lei.

Características comuns

1. Costuma ser pró-ativo e ágil na resolução de problemas;
2. Não ouve muito a opinião dos outros;
3. Acha que as coisas não andam se ele tiver que consultar todos sempre;
4. Confia demais no próprio taco.

Como melhorar?

O síndico que centraliza muito as questões do condomínio acaba ficando sobrecarregado e perde rendimento. Pedir ajuda à administradora ou contar com um Conselho Consultivo eficiente e de confiança é um passo importante para que as ações sejam feitas e levadas de maneira mais coletiva e com resultados, permitindo que o síndico tenha mais tranquilidade para atuar.

DEMOCRÁTICO - “O que vocês acham?”:

O relacionamento com os condôminos e entre os condôminos é um fator importante em sua gestão. O síndico democrático também gosta e incentiva a participação de todos e sempre discute abertamente as questões do condomínio. Ganha pelo bom relacionamento e pela transparência da gestão. Perde por, algumas vezes, deixar o processo mais lento por ter de lidar com muitas e diferentes opiniões.

Características comuns

1. Sempre que encontra algum vizinho ele conversa, é simpático e se põe na posição de síndico para ajudar ou escutar;
2. Não toma nenhuma atitude sem antes consultar ao menos o Conselho ou a administradora;
3. Preocupa-se com que os condôminos estão achando de sua gestão
4. Gosta de ser sociável e promover uma gestão transparente.

Como melhorar?

Muitas vezes querer ouvir a todos pode comprometer a agilidade de alguns processos do condomínio. Uma solução, é montar comissões de condôminos para determinados assuntos. Por exemplo: uma comissão de obras, uma de crianças (síndico-mirim), uma de área comum. Cada uma ficaria responsável por dar ao síndico o apoio suficiente para que os projetos e urgências sejam realizados. Lógico, sem esquecer de, sempre que necessário, levar o assunto para a assembleia para votação.

EMPREENDEDOR - “O que o condomínio ganha com isso?”:

O síndico empreendedor está sempre em busca de negócios, ações ou atitudes que possam trazer benefícios ao condomínio, seja um desconto com um fornecedor ou uma maneira de aumentar a renda do condomínio. Negociador, gosta de tratar desses assuntos pessoalmente. Ganha porque está sempre com o orçamento no foco. Perde por dar menos atenção a outros setores importantes.

Características comuns

1. Geralmente são profissionais que têm negócio próprio;
2. Administra o condomínio como administra uma empresa;
3. Tem o pensamento focado no orçamento, na redução de custos e na valorização do patrimônio;
4. É aberto a inovações e soluções criativas para resolver problemas;
5. Corre o risco de ser centralizador.

Como melhorar?

Evite ficar muito preso somente às questões financeiras do condomínio. Muitas vezes, a ânsia por ganhos e otimização de custos acaba comprometendo a qualidade de serviços essenciais como manutenção, administração, segurança, terceirização, etc.

Isso pode trazer problemas críticos que só vão ser notados quando já estiverem bem avançados.

Enxergar um condomínio como uma empresa é uma forma muito positiva de administração, entretanto, deve-se lembrar que o objetivo do condomínio não é dar lucro. O balanceamento entre redução de custos e qualidade é a chave do sucesso.

PAU PRA TODA OBRA – “Qualquer coisa, me chame!”:

Está sempre disponível, ajuda nas pequenas urgências, anda com ferramentas, procura escutar e atender a todos. Engenhoso, busca sempre boas e práticas soluções para qualquer questão, seja administrativa ou não. Ganha pela prestatividade e agilidade em soluções. Por outro lado, corre o risco de se perder nas prioridades da administração por tentar atender a todos e a qualquer hora.

Características comuns

1. Tem o zelador como um grande aliado;
2. Está frequentemente nas áreas comuns do condomínio resolvendo pequenos problemas;
3. Geralmente são engenheiros por formação;
4. Possuem tempo para se dedicar ao condomínio e o vêem como sua casa.

Como melhorar?

É sempre bom ter alguém por perto disposto a solucionar um problema prático ou a ajudar em horas complicadas no dia-a-dia do condomínio, mas, nem sempre é bom sobrecarregar o síndico dessa maneira. Contratar serviços especializados para pequenos reparos, por exemplo, não significa que o síndico não tenha habilidades para resolver sozinho, mas pode trazer mais tempo para que ele cuide de outras questões. Claro que nem sempre o orçamento comporta contratações, mas não se sobrecarregue!

OCUPADO - “Agora não posso”:

Possui pouquíssimo tempo para lidar com as questões do condomínio e, geralmente, foi eleito por sorteio ou ninguém quis assumir o cargo. Por causa disso, acaba delegando muitas (ou quase todas) as funções para a administradora e para o Conselho. Não há ganhos nesse tipo de gestão. Sem a participação do síndico, as coisas ficam por conta de quem não tem essa responsabilidade e acabam saindo de qualquer jeito.

Características comuns

1. Demora para tomar providências importantes;
2. Delega tudo que for possível para administradora ou conselho;
3. Foi eleito por sorteio ou por falta de opção;
4. Não vê a hora de acabar seu mandato;
5. Não faz nada além do básico que lhe é cabido.

Como melhorar?

Procure ajuda junto à administradora e ao Conselho. Explique a situação e organize-se para dividir e delegar tarefas o máximo possível. Lembre-se de que o cargo de síndico envolve responsabilidades civis e criminais. Portanto, se realmente acredita que não conseguirá um mínimo de tempo para as obrigações mais básicas, estude a possibilidade de renúncia. Antes, tente encontrar alguém que possa assumir o seu lugar.

JURÍDICO - “Segundo a legislação…”:

Por, em sua maioria, serem advogados ou pessoas que trabalham diretamente com as leis, acabam levando essa relação à administração do condomínio. Têm total conhecimento da legislação que envolve síndicos, condôminos e inquilinos e sua prioridade em qualquer ação do condomínio é como enquadrá-la na legislação vigente. Muitas vezes acaba dificultando processos que seriam rápidos no condomínio, mas, ao mesmo tempo, os condôminos têm a certeza de que não há ilegalidades na administração.

Características comuns

1. São, em sua maioria, advogados;
2. Têm conhecimento da legislação que rege condomínios;
3. Mantém a administração sempre em ordem;
4. Pode se tornar arrogante ou ter dificuldades de ouvir o próximo por acreditar ter sempre a razão;
5. É uma boa fonte de orientação para os condôminos.

Como melhorar?

Como tudo que é exagerado faz mal, estar sempre preso ao que diz a legislação quando, na verdade pequenos problemas podem ser resolvidos com acordos internos ou baseados na Convenção, não é sempre benéfico. Procure estar atento aos direitos e deveres, mas as regras internas do condomínio que, muitas vezes, são mais práticas para o dia-a-dia, são boas aliadas da administração.

DICAS DOS ADMINISTRADORES

Consultamos alguns especialistas sobre maneiras e práticas importantes para ser um bom síndico, independente do seu perfil. Veja o que disseram:

1. Uma boa gestão depende também da democracia que envolve as relações. Condôminos – independente de serem ou não amigos do síndico – têm direitos iguais!
2. O síndico deve ser um administrador do condomínio e das pessoas que habitam o condomínio. Não ignore nenhuma das duas funções;
3. Se o seu condomínio conta com condôminos que não costumam participar muito, seja pró-ativo e cria incentivos, estabeleça grupos segundo interesses e traga-os para a gestão;
4. Caso a maioria seja de condôminos que são ativos na administração, tenha uma postura conciliadora, de negociação. Assim, você conseguirá ouvir boas ideias e não causar a sensação de que não há participação de todos;
5. Organize um Conselho Consultivo atuante e eficiente. Essas pessoas devem ser atuantes, responsáveis e de confiança de todos. Contar com eles ajuda para que a administração não fique restrita e para que outras boas opiniões surjam em caso de conflitos ou urgências;
6. Ouça sempre os condôminos! São eles – assim como você – que utilizam os serviços e usufruem dos espaços do condomínio. Democratize as relações!
7. Crie grupos de condôminos para cuidarem de diferentes projetos no condomínio segundo seus interesses.

Disponível em:

<http://www.sindiconet.com.br/6822/Informese/Atribuioes-do-Sindico/Que-tipo-de-sindico-e-voce>.

Acesso em: 01/maio/2013.